Weekly
Delo
Saint-Petersburg
В номере Архив Подписка Форум Реклама О Газете Заглавная страница Поиск Отправить письмо
 Основные разделы
Комментарии
Вопрос недели
События
Город
Власти
Анализ
Гость редакции
Взгляд
Человек месяца
VIP-рождения
Телекоммуникации
Технологии
Туризм
Светская жизнь
 Циклы публикаций
XX век - век перемен
Петербургские страсти
Судьбы
Поколения Петербурга 1703-2003
Рядом с губернатором
События 8/12/2008

Снизятся ли цены на жилье?

Евгений Кузнецов

Бойкие публицисты уже сравнивали испортивший нас квартирный вопрос с земельным вопросом времен Российской Империи. В чем-то они были правы - параллель, конечно, хромает, но зерна истины в ней есть.

Такие, как очевидная в обоих случаях невозможность найти приемлемое для всех решение проблемы. И растущее в силу этой невозможности напряжение в обществе.

До недавнего времени наш рынок жилой недвижимости почти полностью укладывался в следующую картину: цены на квартиры быстро растут, серьезно опережая рост покупательной способности основной массы населения. Это, понятно, упрощенное описание - общая конъюнктура (вспомним хотя бы неприятности в банковском секторе 2004 года) вносила свои поправки, притормаживая на время рост стоимости жилья. Однако ценовой "штурм небес" каждый раз неизбежно возобновлялся.

В результате средняя цена квадратного метра на вторичном рынке Петербурга в мае этого года превысила 100 000 рублей. Квартиру же в строящемся доме можно было приобрести по цене около 87 500 рублей за "квадрат". Многие эксперты на тот момент прогнозировали, что итоговые темпы роста цен к концу 2008 года составят 40-50%.

Навстречу звездам

В чем причина столь быстрого роста? Соблазнительно возложить всю вину на абстрактный сговор застройщиков, но делать этого не стоит. Ведь наша строительная отрасль - характерный слепок со всей российской экономической модели, страдающий от ее пороков.

Их навскидку можно перечислить четыре. Первый - основы функционирования экономики. Речь идет о симптомах пресловутой "голландской болезни". До недавнего времени экспорт примитивной сырьевой номенклатуры товаров обеспечивал приток в страну капитала и денег, а следовательно, и повышение потребительского спроса, который, в свою очередь, реальным производством подкреплен не был. На выходе россияне имели инфляцию - 11,9% только за 2007 год. Практическим же воплощением инфляции является, как известно, адекватный ей рост цен.

Второй, напрямую связанный с первым, - отраслевые и географические перекосы в России. К отраслевым здесь можно отнести, например, недостаточные, за отсутствием должных мощностей, объемы производства цемента, приводящие к росту цен на него. С января по сентябрь того же 2007 года стоимость тонны данного стройматериала возросла в среднем по России с 2740 до 5260 рублей. А из буквально "золотых" строительных материалов можно возводить лишь "золотые" дома. Что до географических перекосов, то Россия - не Америка и жить более-менее полноценной жизнью в ней можно не везде, а лишь в строго определенных местах, в число которых входит, к счастью, и Петербург. Это автоматически приводит к массовой внутренней миграции в эти узловые пункты, взвинчивая спрос и цены.

Третий - "административная рента". По взвешенным оценкам, коррупционные отчисления в стоимости одного квадратного метра составляют до 15%.

Четвертый - значительное имущественное расслоение. Даже когда цены превосходят сколько-нибудь приемлемые планки в глазах подавляющего большинства граждан, покупательная способность элиты все равно остается на уровне, достаточном для масштабной скупки недвижимости с инвестиционными целями.

Нельзя сказать, что власть не делала шагов по разрешению этой ситуации - ее меры иногда даже не ограничивались декларациями. Достаточно вспомнить хотя бы нацпроект "Доступное и комфортное жилье", приведший, впрочем, к прямо противоположным результатам. Его единственное мало-мальски стоящее завоевание - ипотека - подстегнуло спрос и в очередной раз отправило цены к звездам.

Под знаком Кризиса

Сейчас коррективы на рынке вносят уже, в первую очередь, не власти, а кризис. Каковы будут эти изменения? Оптимисты, верящие в падение цен на недвижимость, есть. Но их мало, около 12% по стране. И эксперты, в основном, не разделяют их позитивных ожиданий.
Так, профессиональный аналитик Дмитрий Синочкин, шеф-редактор газеты "Недвижимость и строительство Петербурга" и лауреат премии "Профессиональное признание" Российской гильдии риелторов, утверждает: "Масштабного и долгосрочного падения цен на жилую недвижимость не будет". И приводит ряд аргументов.

Во-первых, хотя в начале кризиса часть продавцов была вынуждена выйти на рынок ранее запланированного срока, предлагая свои объекты на вторичном рынке по заниженным, в пределах 20%, ценам, сейчас это дополнительное предложение уже сокращается. У продавцов исчезает необходимость в сделках на таких условиях, к тому же они к ним не готовы чисто психологически.
Во-вторых, на рынок вернется (вероятно, весной 2009-го) и часть отложенного спроса: ведь 400 млрд. рублей, снятых россиянами с банковских счетов в сентябре-октябре никуда не делись, и их нужно куда-то вкладывать.

В-третьих, на первичном рынке еще долго будут доминировать "старые" проекты - дома, которые строились на дорогих (купленных с аукциона) участках и из дорогих материалов.
Комментируя последние меры городского правительства по поддержке застройщиков,

Дмитрий Синочкин акцентирует их отличие от политики, проводимой в Москве, отмечая: "Правительство Петербурга готово выкупить 4000 квартир для ветеранов, однако у застройщиков такого запаса квартир эконом-класса просто нет, тем более по ценам (47 300 рублей за кв. м), предложенным администрацией. Тем не менее, административная поддержка заместит часть сократившегося спроса". По мнению эксперта, наиболее вероятный сценарий - стагнация: сокращение объема сделок при стабильных ценах или при их плавном снижении.
Итак, некая предельно умеренная коррекция на рынке действительно реальна. Но вот сможет ли многострадальный средний класс ею воспользоваться - большой вопрос.

А пока... По данным группы компаний "Бюллетень Недвижимости", в конце ноября самыми популярными объектами для покупки в своем классе были однокомнатные квартиры в Приморском (в среднем 3,7 млн. рублей) и Выборгском районах (3,6 млн. рублей). Самую дешевую однокомнатную квартиру можно было приобрести в Невском районе (3,6 млн.). Цифры, как видите, значительные.
И сойдут они со своего небесного пьедестала лишь в одном-единственном случае - если в штопор сорвется вся экономика.

Комментарий // Дмитрий ПРОКОФЬЕВ, преподаватель Международного банковского института

- Экстраполировать падение цен на недвижимость в 1998-1999 годах на нынешнюю ситуацию нельзя. Тогда мы имели одномоментную многократную девальвацию рубля, при этом средний уровень докризисных "долларовых" цен на жилье был заметно ниже нынешнего. Более того, на тот момент не было и такого ажиотажного спроса на жилье, который мы наблюдали в последние годы. Те, кто купил квартиру с инвестиционными целями и не успел реализовать ее до кризиса, способны "держать" квартиры долго, поскольку покупали их не на последние деньги. Те же, кто купил квартиры "для себя", будут стремиться сохранить их любой ценой. Прекращение строительства девелоперами будет означать сокращение предложения, что также поддержит цены. Если даже на рынке возникнет какое-то снижение цен, то доходы т.н. "среднего класса" рухнут быстрее, чем цены на квартиры. Как в пословице: "пока толстый сохнет, тощий сдохнет".

Назад Назад Наверх Наверх

 

Андрей ИЛЛАРИОНОВ: Промышленный спад в РФ-2008 бьет рекорды 1940-х // Российский политический режим и российский экономический кризис уникальны
В последнем номере "Дела"-2008 публикуем интервью президента Института экономического анализа, старшего научного сотрудника Института Катона и давнего друга "Дела" Андрея Илларионова.
Подробнее 

Анонс!
С 16 января 2009 г.
Подробнее 

Украина // Постсоветская элита не способна к компромиссам
Стремление лидеров фракций Верховной Рады Украины создать "хоть какую-нибудь" коалицию и тем самым избежать досрочных выборов все более напоминает гоголевскую "Женитьбу".
Подробнее 

Сбудется ли пророчество болгарской Кассандры?
Недавний теракт в Мумбаи и резкий рост напряженности в отношениях между Индией и Пакистаном вновь привлек внимание мировой прессы к пророчеству болгарской Кассандры Евангелии Димитровой (1911-1996), известной всем под именем Ванги, которая предсказала, что в 2008 г.
Подробнее 

Кто милее: Аршавин или Путин?
С какими настроениями мы, россияне, вваливаемся в 2009 год? Можно добавить: "вползаем", "падаем", "грузимся" и т.д.
Подробнее 

Кризисный энтузиазм
"Молодая гвардия" "Единой России" (МГЕР) на прошлой неделе сообщила о своей антикризисной политике - активисты решили трудоустраивать потерявших работу, создавая "биржи труда".
Подробнее 

Анонс!
С 16 января 2009 г.
Подробнее 

Вендетта по-ингушски
Новый президент Ингушетии Юнус-Бек Евкуров у власти чуть больше месяца.
Подробнее 

Безвластные авторитеты
Президент РФ Медведев на прошлой неделе внес в Госдуму давно обещанный законопроект о вступлении в силу с 1 января 2011 г.
Подробнее 

Случайный выстрел поджег Грецию
В Греции вспыхнула настоящая уличная война.
Подробнее 

Тенгиз Аблотия // Дружба с Россией будет лет через сорок…
Несмотря на то, что официальные итоги Пятидневной войны с Грузией еще не подведены, их де-факто подводит жизнь.
Подробнее 

Пятая колонка // Будешь еще честнее, чиновник?
Партия власти — "Единая Россия" — представила на минувшей неделе общественности революционный документ — "Модельный этический кодекс государственного служащего РФ".
Подробнее 

 Рекомендуем
исследования рынка
Оборудование LTE в Москве
продажа, установка и монтаж пластиковых окон
Школьные экскурсии в музеи, на производство
Провайдеры Петербурга


   © Аналитический еженедельник "Дело" info@idelo.ru